Imóveis em tempo real: as cidades onde os imóveis voam
No mundo do investimento imobiliário, há uma variável silenciosa, mas decisiva: a liquidez. Muito se fala sobre rentabilidade, risco, diversificação ou valorização do capital, mas raramente é destacado um indicador que defina a agilidade com que uma propriedade pode ser comprada ou vendida sem sacrificar o preço ou o valor estratégico.
Atualmente, enquanto alguns mercados tradicionais estão perdendo o dinamismo, outros - mesmo em regiões anteriormente periféricas - estão ganhando velocidade, volume e profundidade transacional. Compreender esse mapa em transformação tornou-se fundamental para investidores institucionais, incorporadores e gestores de fundos.
O que é liquidez no setor imobiliário e como ela é medida?
A liquidez do setor imobiliário mede a facilidade de sair (ou entrar) em um investimento sem alterar substancialmente o preço de mercado. Diferentemente dos ativos de ações, os imóveis normalmente não têm liquidez: as propriedades não são vendidas "em segundos". Entretanto, essa realidade varia muito de acordo com o país, a cidade, o tipo de ativo e o ciclo econômico.
As principais métricas usadas pelos analistas incluem:
Taxa de rotatividade: qual porcentagem do estoque de imóveis é negociada em um ano.
Tempo no mercado: número médio de dias que leva para vender uma propriedade.
Volume absoluto de transações: total em dólares americanos ou m² negociado em um determinado período.
Profundidade do mercado: número de participantes ativos (compradores e vendedores).
Diferenciais de preço: diferença entre o preço listado e o preço de venda efetivo.
O "Global Real Estate Liquidity Index 2025", elaborado pela JLL e pela Real Capital Analytics, estabelece um ranking anual com base nessas variáveis. Em sua última edição, publicada em abril deste ano, identificou as cidades com os mercados mais líquidos e aquelas que estão ganhando ou perdendo força.
Os 10 mercados mais líquidos do mundo (2025)
Nova York (EUA)
Londres (Reino Unido)
Tóquio (Japão)
Paris (França)
Los Angeles (EUA)
Sydney (Austrália)
Cingapura
Toronto (Canadá)
Frankfurt (Alemanha)
Miami (EUA)
Os Estados Unidos respondem por 41% do volume global de transações institucionais. O relatório destaca que, em cidades como Nova York e Miami, o tempo médio para fechar negócios em ativos logísticos e multifamiliares é de apenas 30 a 45 dias, um padrão sem precedentes mesmo após a pandemia.
Quais mercados estão perdendo liquidez?
O mesmo estudo identifica cidades onde a liquidez está sendo corroída, principalmente devido à instabilidade macroeconômica, controles de câmbio, incerteza jurídica ou desaceleração da demanda:
São Francisco: afetada pelo teletrabalho e pela fuga das empresas de tecnologia.
Hong Kong: pressão geopolítica e restrições governamentais.
Barcelona: limitações de compra no exterior e regulamentos de aluguel.
Santiago do Chile: queda acentuada no volume de escritórios e varejo.
E quem está ganhando liquidez?
De acordo com o Emerging Trends in Real Estate - Global 2025 (PwC & Urban Land Institute), novos nódulos de liquidez estão surgindo em cidades de médio porte que se tornaram atraentes devido ao crescimento populacional, à melhoria regulatória e à digitalização:
Austin, Texas
Lisboa, Portugal
Seul, Coreia do Sul
Dubai, Emirados Árabes Unidos
Cidade do México (setor industrial)
Essas cidades dobraram ou triplicaram seu volume de transações nos últimos cinco anos, especialmente nos segmentos de logística, residencial de médio porte e espaços flexíveis.
O que está acontecendo na América Latina?
Os níveis de liquidez na região são muito heterogêneos. De acordo com o Latin America Real Estate Market Report 2025 da CBRE e da Tinsa, a liquidez depende muito do segmento:
Industrial e logística: as mais líquidas, especialmente no México (CDMX, Monterrey, Guadalajara), Colômbia (Bogotá) e Brasil (São Paulo).
Residencial premium: alto volume de negócios em Buenos Aires, Lima e Medellín, com uma forte presença de compradores locais buscando proteção contra a inflação ou restrições cambiais.
Escritórios e varejo: permanecem sem liquidez na maioria das capitais, com grandes vazios estruturais e baixo apetite dos investidores.
Na Argentina, a liquidez é um fenômeno de nicho: muito baixa na maioria dos segmentos, mas um pouco mais ágil em empreendimentos residenciais compactos em bairros com alta demanda de aluguel. No entanto, fatores como o hedge da taxa de câmbio, a falta de crédito e a informalidade do mercado limitam o volume de negócios.
Quais são as tendências que afetam a liquidez atualmente:
Tokenização e digitalização de ativos: isso possibilita a venda de pequenas ações de imóveis, gerando novos mercados secundários.
Plataformas transfronteiriças: os mercados internacionais estão conectando o capital asiático com imóveis europeus e latino-americanos.
Transparência regulatória: a existência de cadastros digitais, registros públicos on-line e regras claras aumenta a confiança e facilita as operações.