Real Estate en tiempo real: las ciudades donde los inmuebles vuelan
En el mundo de las inversiones inmobiliarias, hay una variable silenciosa pero decisiva: la liquidez. Se habla mucho de rentabilidad, riesgo, diversificación o plusvalía, pero pocas veces se pone en primer plano un indicador que define la agilidad con la que se puede comprar o vender una propiedad sin sacrificar precio ni valor estratégico.
Hoy, mientras algunos mercados tradicionales pierden dinamismo, otros —incluso en regiones antes periféricas— ganan velocidad, volumen y profundidad transaccional. Entender este mapa cambiante se volvió clave para inversores institucionales, desarrolladores y gestores de fondos.
¿Qué es la liquidez en real estate y cómo se mide?
La liquidez inmobiliaria mide qué tan fácil es salir (o entrar) de una inversión sin alterar sustancialmente el precio de mercado. A diferencia de activos bursátiles, el real estate es típicamente poco líquido: las propiedades no se venden “en segundos”. Sin embargo, esta realidad varía mucho según el país, la ciudad, el tipo de activo y el ciclo económico.
Las principales métricas utilizadas por los analistas incluyen:
Tasa de rotación (turnover rate): qué porcentaje del stock inmobiliario se transa en un año.
Tiempo en el mercado (time on market): promedio de días que tarda en venderse una propiedad.
Volumen transaccional absoluto: total en USD o en m² operados en un período determinado.
Profundidad del mercado: cantidad de jugadores activos (compradores y vendedores).
Diferenciales de precio: brecha entre el precio listado y el precio efectivo de venta.
El “Global Real Estate Liquidity Index 2025”, elaborado por JLL y Real Capital Analytics, establece un ranking anual en base a estas variables. En su última edición, publicada en abril de este año, se identificaron las ciudades con los mercados más líquidos y las que están ganando o perdiendo tracción.
Los 10 mercados más líquidos del mundo (2025)
Nueva York (EE.UU.)
Londres (Reino Unido)
Tokio (Japón)
París (Francia)
Los Ángeles (EE.UU.)
Sídney (Australia)
Singapur
Toronto (Canadá)
Fráncfort (Alemania)
Miami (EE.UU.)
Estados Unidos concentra el 41% del volumen mundial de transacciones institucionales. El informe destaca que en ciudades como Nueva York y Miami, el tiempo promedio para cerrar operaciones en activos logísticos y multifamily es de apenas 30 a 45 días, un estándar inédito incluso pospandemia.
¿Qué mercados están perdiendo liquidez?
El mismo estudio identifica ciudades donde la liquidez se está erosionando, principalmente por inestabilidad macroeconómica, controles cambiarios, inseguridad jurídica o desaceleración de la demanda:
San Francisco: afectada por el teletrabajo y la fuga de empresas tecnológicas.
Hong Kong: presión geopolítica y restricciones gubernamentales.
Barcelona: limitaciones a la compra extranjera y regulaciones sobre alquileres.
Santiago de Chile: fuerte caída del volumen en oficinas y locales comerciales.
¿Y quiénes están ganando liquidez?
Según Emerging Trends in Real Estate – Global 2025 (PwC & Urban Land Institute), emergen nuevos nodos de liquidez en ciudades de tamaño medio que se han vuelto atractivas por su crecimiento demográfico, mejora regulatoria y digitalización:
Austin, Texas
Lisboa, Portugal
Seúl, Corea del Sur
Dubái, Emiratos Árabes Unidos
Ciudad de México (sector industrial)
Estas ciudades duplicaron o triplicaron su volumen transaccional en los últimos cinco años, especialmente en los segmentos logísticos, residenciales de renta media y espacios flexibles.
¿Qué pasa en América Latina?
En la región, los niveles de liquidez son muy heterogéneos. Según el informe Latin America Real Estate Market Report 2025 de CBRE y Tinsa, la liquidez depende en gran medida del segmento:
Industrial y logístico: los más líquidos, especialmente en México (CDMX, Monterrey, Guadalajara), Colombia (Bogotá) y Brasil (São Paulo).
Residencial premium: alta rotación en Buenos Aires, Lima y Medellín, con fuerte presencia de compradores locales en busca de cobertura frente a inflación o restricciones cambiarias.
Oficinas y retail: siguen siendo poco líquidos en la mayoría de las capitales, con altos vacíos estructurales y bajo apetito inversor.
En Argentina, la liquidez es un fenómeno de nicho: muy baja en la mayoría de los segmentos, pero algo más ágil en desarrollos residenciales compactos en barrios con alta demanda de alquiler. Sin embargo, factores como el cepo cambiario, la falta de crédito y la informalidad del mercado limitan la rotación.
Cuáles son las tendencias que impactan hoy la liquidez:
Tokenización y digitalización de activos: permite vender participaciones pequeñas de inmuebles, generando nuevos mercados secundarios.
Plataformas cross-border: los marketplaces internacionales están conectando capital asiático con real estate europeo y latinoamericano.
Transparencia regulatoria: la existencia de catastros digitales, registros públicos en línea y normas claras mejora la confianza y facilita operaciones.