Entrevista con Facundo Sonatti: “Programa de inversión | Reino Unido”

Entrevista a Ramiro Juliá, CEO de Americas Capital

Por Facundo Sonatti

Londres, 12 de julio — 4 min de lectura

FS: Ramiro, el programa de inversión en el Reino Unido tiene una doble faceta. ¿Cómo la describirías en términos estratégicos?

RJ: Efectivamente. El Programa UK combina dos frentes complementarios: por un lado, el desarrollo de edificios medianos de alto rendimiento energético en el corazón de Londres; y por otro, la construcción de complejos residenciales de más de 200 unidades en ciudades satélite como Manchester, Birmingham o Leeds, donde la nueva geografía laboral post-pandemia ha generado una demanda habitacional explosiva.

FS: Empecemos por Londres. ¿Cuál es la tesis detrás de los edificios medianos sustentables en el centro urbano?

RJ: Londres sigue siendo un imán global para el capital, pero su desarrollo inmobiliario tradicional enfrenta dos problemas: costos altísimos y tiempos regulatorios extensos. Nuestra respuesta es crear edificios medianos, eficientes y sostenibles, ubicados en zonas premium pero dentro del tejido existente. Son proyectos de entre 3.000 y 6.000m2, diseñados con tecnologías de eficiencia energética, materiales de baja huella de carbono y sistemas inteligentes de gestión térmica y lumínica. El objetivo es producir valor en zonas ya consolidadas sin necesidad de expansión urbana.

FS: ¿Qué buscan los inversores en este tipo de proyectos en Londres?

RJ: Buscan estabilidad y previsibilidad en activos reales, con retornos moderados pero extremadamente seguros. El inversor global entiende que la sustentabilidad ya no es un costo, sino una fuente de valor. Estos desarrollos combinan rentabilidad financiera con performance ambiental, lo que los vuelve muy atractivos para family offices, fondos ESG y capital institucional europeo.

FS: ¿Y cómo encaja la segunda faceta, la de las ciudades satélite?

RJ: Esa parte del programa nace de un fenómeno estructural: el cambio en la forma de trabajar y vivir. La pandemia reconfiguró la geografía económica del Reino Unido. Profesionales que antes vivían en Londres hoy eligen Manchester, Birmingham, Leeds o Bristol, donde la calidad de vida es mejor, el metro cuadrado es más accesible y la conectividad digital es total.

Nosotros desarrollamos grandes conjuntos residenciales, de más de 200 unidades, pensados para alquiler institucional y venta en bloque, dirigidos a fondos que buscan estabilidad en ingresos y valorización progresiva.

FS: ¿Por qué apuntan a ese formato “build-to-rent” y “block sale”?

RJ: Porque responde al cambio estructural del mercado. Los jóvenes profesionales ya no buscan comprar una vivienda, sino acceder a experiencias de vivienda flexibles, sostenibles y de calidad. El modelo build-to-rent permite ofrecer comunidades completas, con servicios, amenities y gestión profesional. Y el block sale nos da eficiencia comercial, porque colocamos el activo entero ante un inversor institucional o fondo de pensiones, con flujos previsibles y contratos a largo plazo.

FS: ¿Qué diferencia hay en la lógica de inversión entre Londres y las ciudades satélite?

RJ: Londres es equity intensivo y defensivo, orientado a preservar valor patrimonial con foco ESG. Las ciudades satélite, en cambio, son yield driven: buscan flujo de caja y crecimiento. En conjunto, el portafolio ofrece una combinación óptima entre seguridad y retorno, algo muy difícil de replicar en otros mercados maduros.

FS: ¿Qué papel juega la sustentabilidad en ambos frentes del programa?

RJ: Central. Todos los proyectos del Programa UK cumplen con los estándares BREEAM Excellent o equivalentes. Utilizamos energía solar pasiva, sistemas de recuperación térmica, aislamiento avanzado y materiales reciclados. Pero más allá de la técnica, la sustentabilidad es una filosofía de diseño urbano: menor consumo energético, menos emisiones y una mejor relación con el entorno. No es marketing verde, es ingeniería económica aplicada.

FS: ¿Qué impacto tiene este programa en el mapa de inversiones global de Americas Capital?

RJ: Es clave. El Reino Unido es nuestro laboratorio europeo, un mercado sofisticado que nos obliga a innovar y estandarizar procesos. Lo que aprendemos en Londres o Manchester se replica luego en proyectos en América Latina y Estados Unidos. Además, nos permite construir portafolios globales híbridos, donde el capital fluye de manera inteligente entre geografías y tipologías. En definitiva, diversificar sin perder foco operativo.

FS: ¿Qué resultados están viendo en términos de rentabilidad y velocidad de ejecución?

RJ: El programa UK está mostrando TIRs proyectadas entre el 14% y el 19% anual, con niveles de ocupación superiores al 97% en las propiedades de alquiler. Pero lo más relevante no es solo el retorno financiero: es que cada proyecto reduce más del 40% de su consumo energético promedio, lo que lo vuelve más competitivo en el tiempo. Es el mejor ejemplo de cómo la sustentabilidad y la rentabilidad pueden convivir.

FS: Si tuvieras que resumir la esencia del programa UK en una frase…

RJ: Diría que es “construir el futuro habitacional de Gran Bretaña con inteligencia energética y visión metropolitana”. Londres aporta la elegancia y la eficiencia; las ciudades satélite, la escala y la vitalidad. Juntas, representan la nueva ecuación del real estate europeo.