Entrevista con Facundo Sonatti: “Programa de inversión | Argentina”

Entrevista a Ramiro Juliá, CEO de Americas Capital

Por Facundo Sonatti

Buenos Aires, 28 de junio — 4 min de lectura

FS: Ramiro, el desarrollo inmobiliario tradicional parece estar llegando a un límite. ¿Por qué?

RJ: Porque es pesado, lento y burocrático. En un mundo donde la velocidad y la precisión son clave, los modelos tradicionales pierden competitividad. Hoy, el desafío no es construir más grande, sino construir más rápido, con menos riesgo y con mayor inteligencia.

FS: ¿Y cómo se traduce eso en la estrategia de Americas Capital?

RJ: En lo que llamamos “desarrollo distribuido inteligente”: múltiples proyectos medianos —de entre 30 y 50 unidades— ejecutados en paralelo, en barrios consolidados y con aprobaciones ya obtenidas. Es un modelo replicable que combina agilidad, control y diversificación. Cada proyecto es independiente, pero el conjunto genera escala, eficiencia y retornos superiores.

FS: ¿Qué buscan exactamente en el territorio urbano?

RJ: Buscamos lo que llamamos “gaps urbanos”: lotes ociosos, casas abandonadas, retiros laterales, patios internos, terrenos subutilizados. Son oportunidades invisibles en el tejido ya consolidado. En lugar de expandir la ciudad hacia la periferia, la reactivamos desde adentro, aprovechando infraestructura existente y permisos vigentes.

FS: ¿Y qué ventajas tiene eso frente al modelo tradicional?

RJ: Fundamentalmente, el tiempo. Al no depender de cambios normativos ni aprobaciones largas, reducimos entre 12 y 18 meses los plazos de inicio de obra. En real estate, ese tiempo equivale directamente a rentabilidad. Además, al trabajar con estructuras ya factibles, reducimos riesgo y mejoramos el control operativo.

FS: Mencionás la “rotación de capital productiva”. ¿Qué significa en la práctica?

RJ: Es un concepto central en nuestro modelo. Significa invertir rápido, construir con eficiencia, entregar, cobrar y reinvertir. Es una dinámica continua, casi industrial, pero aplicada al desarrollo urbano. Permite una Tasa Interna de Retorno (TIR) muy superior a los modelos tradicionales, con bajo apalancamiento y alto control de costos.

FS: ¿Cómo manejan la diversificación del riesgo en este esquema?

RJ: Cada proyecto es como un activo dentro de un portafolio diversificado. Si una localización no performa como esperábamos, su peso dentro del conjunto es limitado. No buscamos el “gran golpe” de un megaemprendimiento, sino una rentabilidad consistente, sostenida y distribuida en el tiempo.

FS: ¿Cuál es la escala real del modelo?

RJ: La escala está en la replicabilidad, no en el tamaño individual de cada obra. Si bien cada edificio tiene su independencia, el volumen agregado permite acuerdos marco con proveedores, economías de escala y mejor previsibilidad. Es una escala oculta, pero tremendamente eficiente.

FS: ¿Qué rol juega la tecnología en esta estrategia?

RJ: Un rol clave. Incorporamos tecnologías constructivas modulares y procesos semiindustrializados, que reducen desperdicios, aceleran plazos y estandarizan calidad. Es una manera de llevar la lógica de la manufactura al real estate, sin perder diseño ni flexibilidad.

FS: ¿Qué tipo de inversores se sienten más atraídos por este modelo?

RJ: Tanto capitales familiares como institucionales. El modelo combina diversificación geográfica, menor exposición individual y retornos optimizados. Trabajamos con fideicomisos escalonados, fondos cerrados y coinversiones por edificio. Todo bajo una plataforma transparente, auditable y profesional, ajustada a estándares globales.

FS: ¿Y desde la mirada urbana, qué impacto genera este enfoque?

RJ: Permite densificar sin saturar, modernizar sin desplazar. No se trata de expulsar, sino de revitalizar. Al intervenir en barrios existentes, fortalecemos la infraestructura, reactivamos zonas subutilizadas y sumamos valor sin romper el tejido urbano. Es una forma más sutil, más inteligente de hacer ciudad.

FS: En síntesis, ¿cuál es el mensaje central de esta nueva forma de invertir en real estate?

RJ: Que la escala no es sinónimo de gigantismo, sino de replicabilidad. Que se puede crecer con inteligencia, control y eficiencia. Que los proyectos medianos —bien elegidos y bien ejecutados— son hoy la unidad más rentable, ágil y resiliente del mercado.

FS: Américas Capital tiene una larga trayectoria internacional. ¿Cómo se traduce esa experiencia en resultados?

RJ: Llevamos más de 33 años de experiencia internacional, con presencia activa en Estados Unidos, Reino Unido, Brasil y Argentina, y más de 84 desarrollos que superan los USD 5.1 billones de volumen total. Nuestra TIR promedio en las últimas 20 salidas fue del 23% superando sistemáticamente las proyecciones iniciales.

En pocas palabras: velocidad, precisión y control, con resultados que hablan por sí solos.