Inmobiliario global: del golpe de tasas al punto de inflexión

Tras dos años de ajuste severo, la propiedad comercial empieza a mostrar señales de piso: los bancos centrales viran a una postura menos restrictiva, el mercado público vuelve a abrirse y algunos fundamentales operativos —fuera de oficinas de baja calidad— se estabilizan. La Reserva Federal recortó la tasa en 25 p.b. el 29 de octubre, mientras el BCE la mantuvo sin cambios en septiembre, con sesgo de continuidad de alivio en 2025. 

El vía crucis reciente

El ciclo 2022–2024 fue el más duro en una generación: la suba acelerada de tasas comprimió múltiplos, disparó cap rates y enfrió transacciones. En 2023 el volumen global de inversión cayó 47% interanual a US$647.000 millones, con retrocesos en todas las regiones. A mitad de 2025, el flujo anualizado dejó de caer, con “bolsillos” de crecimiento sectorial y geográfico.

El crédito siguió tensionado: la morosidad CMBS volvió a subir en octubre y marcó 7,46%, con oficinas en máximos históricos de impago. La pared de vencimientos añade presión: el “maturity wall” trepa a ~US$1 billón en 2025 y pica a US$1,26 billones en 2027, forzando refinanciaciones y ventas selectivas.

Las primeras grietas en el hielo

El mercado ocupacional ofrece los primeros datos duros de estabilización: en EE. UU., la vacancia de oficinas cayó en 3T25 con 16 millones de pies² de absorción neta y leasing por encima del promedio quinquenal; los activos “amenity-rich” y ubicaciones prime lideran la recuperación. 

Fuera de oficinas, logística frenó el deterioro: la vacancia se mantuvo en 6,6% en 3T25 por menor oferta nueva y leasing sólido, señal de que el pico está quedando atrás. Y la infraestructura digital siguió en otra liga: absorción de 647 MW en H1-2025 y vacancia de data centers en 1,6% en Norteamérica, con competencia por potencia eléctrica y pre-leasing a varios años. 

En multifamily, el récord de entregas ~585.000 unidades en 2024 y el arrastre de 2025 elevaron la vacancia y aplanaron rentas (el alquiler mediano cayó 0,9% interanual en octubre), pero el pipeline empieza a achicarse para 2026–2027. 

El canal público insinúa reapertura: los REITs volvieron a levantar capital (US$21.300 millones en 3T25) y se reactivaron las IPOs del segmento data center, un indicador clásico de normalización de liquidez. 

Por qué podríamos estar ante el giro

• Política monetaria: el recorte de la Fed y la pausa del BCE consolidan una trayectoria de costo de capital a la baja para 2025, reduciendo el bid-ask spread en deals. 

• Oferta nueva en retroceso: en logística y living la desaceleración de starts y deliveries ayuda a absorber vacancias, especialmente en activos modernos. 

• Demanda secular de datos/IA: data centers con poder de fijación de precios y pre-leasing elevado mientras la restricción es la potencia, no el ladrillo.

Lo que aún puede salir mal

La mora puede escalar en activos de menor calidad; la pared de vencimientos seguirá ordenando repricings hasta 2027; y la reconversión de oficinas exigirá capex significativo y marcos regulatorios ágiles. Indicadores a mirar en 2025: trayectoria de Fed/BCE, volumen trimestral de deals (MSCI/JLL/Savills), absorción por sector y tasas de special servicing.

Nuestro veredicto

El mercado pasó de “sobrevivir hasta 2025” a “reasignar riesgo en 2025–26” con viento de cola. No es un rally indiscriminado, pero los elementos de un nuevo ciclo están alineándose: costo de capital en descenso, cap rates estabilizando en prime, reactivación del canal público y fundamentos operativos menos frágiles fuera de oficinas commodity.

Los riesgos persisten —muro de vencimientos y reconversiones complejas—, pero el balance de probabilidades ya se inclinó a favor del inversor que combine disciplina de underwriting con foco sectorial (logistics, living bien ubicado, infraestructura digital). Quien ancle financiamiento, gestione capex con precisión y compre calidad con descuento, tiene por delante 12–24 meses de compresión selectiva y normalización de flujos.

Después del desierto, el ladrillo vuelve a sumar: una entrada clara y temprana al próximo tramo del ciclo fértil.