Entrevista con Facundo Sonatti: “Programa de inversión | Brasil”

Entrevista a Ramiro Juliá, CEO de Americas Capital

Por Facundo Sonatti

São Paulo, 6 de Abril — 4 min de lectura

FS: Ramiro, ¿en qué consiste el programa de inversiones que Americas Capital desarrolla en Brasil?

RJ: El programa brasileño está focalizado en el desarrollo de edificios residenciales en la ciudad de São Paulo, principalmente en zonas cercanas a la red de metro. Apostamos por una tipología de vivienda moderna, funcional y accesible para profesionales jóvenes y familias de primera generación urbana. São Paulo es una megaciudad de más de 20 millones de habitantes donde la localización y la movilidad son determinantes de valor.

FS: ¿Por qué el foco en los ejes del metro?

RJ: Porque el transporte se volvió el nuevo “factor de lujo” en São Paulo. El tráfico es cada vez más denso, los tiempos de traslado son impredecibles y vivir cerca del metro significa ganar dos o tres horas de vida diaria. Las zonas perimetrales conectadas por líneas como la Amarilla, Verde o Azul se transformaron en polos de desarrollo residencial y comercial. Allí, los terrenos aún son accesibles y la demanda es sostenida.

FS: ¿Qué contexto urbano y social explica esta tendencia?

RJ: La combinación de altos costos en el centro, dificultades de desplazamiento y una nueva generación de profesionales que prioriza calidad de vida está empujando una fuerte descentralización. Además, el gobierno federal impulsa programas de crédito hipotecario a tasas reguladas —como Minha Casa, Minha Vida— que dinamizan la demanda de vivienda formal. A esto se suma un déficit habitacional estimado en más de 7 millones de unidades en todo el país, lo que convierte a la vivienda urbana en una necesidad estructural, no coyuntural.

FS: ¿Cómo se traduce eso en oportunidades para el inversor extranjero?

RJ: Brasil tiene un sistema financiero sofisticado y profundo. En el segmento residencial, las hipotecas representan solo el 11 % del PBI, frente al 60 % promedio de los países desarrollados. Eso muestra cuánto margen de expansión hay. São Paulo, en particular, combina demanda sostenida, disponibilidad de crédito, y un mercado de alquiler en crecimiento, con yields que pueden superar el 8 % anual en reales, además de la apreciación del activo en zonas en transformación.

FS: ¿Cuál es la clave de éxito operativo en este programa?

RJ: La velocidad y la ejecución. En Brasil, el valor se captura en la capacidad de avanzar rápidamente desde la compra del terreno hasta la entrega. La burocracia urbanística puede ser compleja, por eso trabajamos con desarrolladores locales con más de 20 años de trayectoria y una estructura verticalizada que nos permite controlar costos, tiempos y calidad. Cada proyecto tiene un ciclo promedio de 36 meses, con estructuras financieras equilibradas entre capital propio y crédito local.

FS: ¿Qué tipo de producto final se ofrece?

RJ: Departamentos de entre 35 y 70 m², bien diseñados, con amenities básicos y excelente acceso a transporte. Son unidades que equilibran rentabilidad y asequibilidad. El perfil del comprador es muy amplio: jóvenes profesionales, parejas sin hijos, inversores de renta y hasta familias que buscan su primera vivienda formal.

FS: ¿Cómo influye la coyuntura macroeconómica brasileña?

RJ: El país viene de una fase de consolidación monetaria. La inflación está controlada, la tasa Selic bajó del 13,75 % al 10,75 %, y el crédito hipotecario se mantiene estable. Eso genera un entorno previsible. Además, el real se estabilizó y los flujos de foreign direct investment superan los US$ 60.000 millones anuales, lo que lo convierte en el destino más importante de América Latina para inversión productiva.

FS: ¿Qué le dirías a un inversor internacional que observa desde afuera?

RJ: Que Brasil es, en muchos aspectos, una paradoja virtuosa: un mercado de escala continental, con déficit habitacional estructural y financiamiento en expansión. São Paulo es el corazón de esa dinámica. No se trata de apostar a la especulación, sino de acompañar un proceso urbano profundo: la modernización de la vivienda en la mayor metrópoli del hemisferio sur.

FS: ¿Y qué rol juega Americas Capital dentro de este ecosistema?

RJ: Somos el puente entre capital internacional y ejecución local. Nuestra misión es identificar proyectos con fundamentos sólidos, estructurar vehículos de inversión transparentes y garantizar velocidad operativa. En Brasil, el tiempo literalmente es valor: quien ejecuta más rápido, gana.